据报道，对一般置业人士来说，除了寻觅安乐窝不容易外，找金融机构贷款也是一个需面对的重要主题。

不少打现金工的，基本上交税是最低限，信用卡也基本上不用，这些问题累积在一起，就导致了贷款的困难，不易获银行按揭贷款。 

还有些其他的客人不是在买首套房子，而是第3，4套房子，而且每套房子都有不少贷款，这样也会极大的增加贷款难度。

还有些客人因为种种原因房产上只能写一方的名字，还有些是要已父母的名字购买房产，这样不仅报税收入降低，而且如果以父母名义贷款，父母的年龄和信用问题都会严重影响贷款。 

对于地产从业员，遇到客户「求贷不得」此情况，也会满头大汗。现在很多地产经纪和客户都认为只要能首付35%就完全没有问题，对于新移民35%后是有银行不在看你的收入，直接批贷款，但是对于老移民就存在报税收入问题，有的只能通过B lender贷到款，有的Offer已经抢到了，也没有放贷款条件，而且Closing日放的也非常近，这个时候被各大银行拒后才来找贷款经纪，造成了大家手忙脚乱，同时因为过于匆忙，也失去了寻找最优贷款的时间。大家在看房之前先和贷款经纪谈谈，看自己能贷多少款，如果不符合条件，那是否有其他办法，费用是多少。

审批程序 

立下决定买物业，先要明白银行如何审批贷款：

在银行审批贷款的时候，有一套完整的程序来对申请者的风险程度进行评估，评估的依据有3个：信用水平﹑首付比例﹑还有收入情况。叁者都处于优势水平，贷款审批就很宽鬆，以前基本上来讲如果买房有35%的首付，99%都能贷到款。但现在贷款收紧，如果新移民35%首付，贷款是没有问题的，老移民还是要看报税收入的。 

对于那些首付不能超过20%的人是不是不能买房了呢?不是。加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构，称为加拿大按揭及房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)，而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者，能够顺利成为业主，拥有自己的物业(申请者有条件限制)。

如果购房者没有足够多的首付，那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险，保障银行贷款的安全。如果客户断供，银行出售物业产生损失，损失将由保险公司承担;但是同时保险公司就要向客户收取一定比率的保险费，费率在贷款额的2%左右。

这个保险不同于人身保险或者人寿保险，是一个强制性的保险，而支付的保费是为了保障银行的利益，只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。

保障损失 

为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢?这就要从贷款的风险谈起。银行借钱给购房者，承担的风险是有一定的保障的，就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款，那么银行按法律程序能够把房屋进行出售，并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。如果物业不能按时出售，或者物业状况太差，或者物业本身有种种结构问题，导致不能按原本的价值出售，那么银行就会出现巨大的损失。

但是如果购房者能够提供超过20%的首付，那么就算断供，假设房屋没有遭到严重破坏，银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。 

长远开支

对于没有足够多首付的客户，这个保险其实不会让他们陷入泥沼，真正产生麻烦的，是每个月的供款。 

举个例子，购买一间$30万的一室一厅柏文单位，如果借75%，就是$22.5万，如果贷款利息是4%计，分35年还清，每个月供款为$992，加上管理费﹑电费和地税，大概一个月的支出是$1,550。对于一个单身，或者小家庭，总收入在$6万，这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间柏文单位，只付5%的首付，那么贷款额加上保险费总共是$293,700，同样4%的利率，35年还清，每个月的贷款供款额是$1,295，增加了$300。对于一个$6万年薪的家庭，其实税后的每个月收入只有大概$3,600，刨去各种支出，要额外固定多$300支出对于现金流可能是一个问题。

而对于银行批覆贷款来讲，银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力(只是计算，不是实际支付)，那么借$22.5万的月供是$1,185，加上地税$250，管理费$250(银行用一半来计算，就是$125)，每个月固定支出就是$1,560，每一年的支出就是$18,720。银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销，那么贷款者需要不少于$58,500的税前年收入来满足银行的要求。 

试想这位客人只能提供5%的首付，每个月用5.4%计算，供款额是$1,558，那么每个月的支出变成$1,933，每一年就是$23,200，至少需要税前年收入$72,500来满足银行的要求。简单计算就是收入：贷款额 = 1：4 现在有些银行可以放宽到1：5， 1：6（有条件限制），具体咨询贷款经纪。 

毁约损失

那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢?买了房子到截止日期时不能交足全款，就只有毁约，而对卖家，对经纪人造成的各种损失都需要买家承担。那么如果侥倖过了关呢?过关以后，每个月房子的贷款就成了雷打不动的负担了。如果家庭收入富余，那么不会有大问题，但是如果收入是紧张的，那么在花光预算内的钱之后，任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。 

银行设定贷款的要求，是有其合理性的，如果贷款有麻烦，那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益，要做好最坏打算。如果家里有足够多的流动资产，就动用一部分来作为首付，使每个月的负担在自己的承受範围内，如果既无资产，也无收入，但是为硬要买下那间房子，作假贷款是风险之一，负债太多最终破产才是真正害了自己。

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