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中国土豪疯抢房子的加拿大城市,如何放大招打压房价

时间: 2019-10-29 16:25:18 文章来源: 加拿大和美国必读
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2000年以来,温哥华一直是中国富豪们热衷狂买房子的北美城市之一。
 
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大温哥华地区现有47.5万左右华人,华人在这里扎堆不是没有原因。当地曾流传着一句话:“如果你厌倦了温哥华,你就厌倦了生活。”
 
确实,在温哥华,夏天可以在大海上划着皮划艇看雪山,冬天普遍天寒地冻的枫叶国,温哥华却全年保持着温暖,即使在12月平均温度也在零度以上。而且,温哥华直飞中国距离相对短,还有着无数美味的亚洲美食。
 
但是,当地人却开始抱怨疯狂涌入的中国买家,助推了虚高的房价泡沫。据2017年加拿大统计局(Statistics Canada)的一项数据,大温地区的所有房产物业中,海外买家占4.8%;而温哥华市(city of Vancouver)的比例则稍高,为7.6%。
 
在2019年,温哥华房价排名北美“最不可负担”第三,即使按照温哥华现在100万加元(约540万人民币)的均价,温哥华普通家庭不吃不喝20年才能买上房。
 
但是,从2016年起,温哥华所在的BC省开始放大招打压房价,具体做法并不是限购。他们到底是怎么做的?
 
一、BC省最高法院判决:海外买家税没有歧视中国人! 
 
近日,BC省最高法院驳回了中国公民李静(Jing Li, 音译)针对BC省海外买家税提起的集体诉讼请求。
 
 10月24日,法官Justice Gregory Bowden判决称,海外买家税并没有歧视中国人,或来自亚洲任何国家的人。
 
海外买家税(foreign buyers tax)是BC省政府为遏制住房危机而在2016年8月推出的一项政策,要求不具备本地居民身份的住宅买家额外支付一笔15%的物业转让税(Property Transfer Tax,PTT)。2017年BC省NDP执政以后,省政府又将海外买家税提高到20%。
 
2016年9月,中国买家李静代表所有海外买家对BC省政府提起诉讼。李静在诉状中称,海外买家税对包括中国人在内的亚裔买家不公平,违反了加拿大宪法第15条,即不得有基于对种族、来源国、族群或肤色的歧视。
 
负责审理此案的Bowden法官,在上周五(10月25日)公布了长达43页的判决书。判决称,海外买家税的征收依据是居民身份,而不是来源国和国籍。
 
即使是不具备加拿大国籍的外国人(包括中国人),只要拥有加拿大永居身份或者已获得省提名,就不用缴纳海外买家税。
 
“因此,海外买家税并没有给亚洲买家带来不平等的负担。”Bowden法官说。
 
“这不是一个数字游戏。来自中国等亚洲国家的买家,海外买家税对他们的影响与他们在本国的需求是成比例的。“
 
二、里程碑式的判决
 
2016年,BC省政府为了遏制大温地区过热的地产市场,推出了海外买家税政策。而Bowden法官的这个判决,对这个政策的前景有着里程碑般的意义。
 
海外买家税刚推出时,税点为15%,且只适用大温地区的住宅类房产。2018年2月起,NDP政府将税点提高至20%,并将使用范围扩展到菲莎河谷流域、大维多利亚地区、纳奈莫地区和奥肯纳根中部地区。(备注:以温哥华为例,2016年BC省政府实施的海外买家税等楼市新政,令房价当年大跌7%,直到现在也没有走出疲软的困境。)
 
2013年,李静以留学生身份到达加拿大,后来拿到了公共管理专业的硕士学位。
 
2016年7月,她签下购房合同,买下本拿比一套50万加元的公寓(condo)。
 
根据合同,这套房的交割时间是当年11月。但没想到,签订购房合同的第二个月,BC省就推出了海外买家税政策。这意味着,李静必须另付83850加元的税款,因为她不是加拿大公民,也没有加拿大永久居民身份。
 
三、温哥华住房危机不容否认
 
 此案审理采用了简易判决的方式。李静和BC省府通过提前准备好的书面证据和多个专家报告,来进行答辩。撰写这些报告的专家,都是地产研究领域的知名人物。
 
Bowden法官说:“毫无疑问,大温地区有着严重的住房危机,而这一现象已存在了很多年。”
 
“在温哥华买房,比加拿大其他任何城市都难。即使在全世界范围内,温哥华也是住房危机最严重的城市之一。”
 
法官解释说,BC省府推出的海外买家税政策其实借鉴了世界其他地区的立法经验。比如,香港、新加坡、以色列和澳大利亚都有类似的政策。
 
法官说:“本地居民的市场需求,并不是房价飙升的原因。众多民众认为,海外需求的急剧上涨是导致本地住房危机的原因之一。“
 
四、大量亚裔人士支持海外买家税
 
李静的诉状从多个角度支持了自己的主张。比如,她还认为推出海外买家税的BC省政府越俎代庖,染指了本属于联邦政府的移民和公民事务。
 
Bowden法官认为,海外买家税的目的是“抑制市场需求”和“降低海外人购买物业的兴趣”。它在提高本地房屋可负担性的同时,并没有彻底拒绝非加拿大公民在BC省购买或者租赁物业的机会。故此,海外买家税对中国人或亚洲人并不存在集体性歧视。
 
李静诉状称,海外买家税加强了对中国人的偏见,强化了对中国人的刻板印象。这个说法,法官也给予了否定。
 
Bowden法官称,根据城市规划学者严安迪(Andrew Yan)的研究,海外买家税在大温亚裔人士中得到了广泛支持。
 
“严教授称,住房可负担性对加拿大公民或来自中国的加拿大永居公民,影响力是平等的。如果我们提高大温的住房可负担性,他们也将会平等地受益。”
 
五、海外买家税深得民众支持,有望推广至加拿大全境
 
对于这个判决,加拿大英文媒体的评论区一片欢呼。多名网友称法官做出了正确决策,一定程度上阻挡了哄抬本地房价的疯狂外资,并保护了辛苦工作的本地人民。
 
加拿大的法律系统承认“判例法”,法院的判决书也是法律的一部分,对未来类似案例会有法定规范作用。之前曾有华人媒体称,BC省政府的海外买家税如果被法院判决违宪,省府不仅要退回几年来征收的巨额税款,还必须废除所有将海外买家区别对待的政策法规。现在法院判决一出,BC省的海外买家税变得无比稳固,坚不可摧。
 
同时,这项法律也有望推广至加拿大全境,而且是在不远的将来。
 
目前,加拿大实施海外买家税政策的省份有两个,分别是加西的BC省和加东的安大略省。BC省的税率是20%,征收地域是大温哥华地区、大维多利亚地区、菲莎河谷、欧肯纳根中部和纳奈莫等地。安省的税率是15%,征收范围是以多伦多为中心的金马蹄地区。这些地区都是包括华人在内的海外买家最喜欢买房的地点。
 
但海外买家税有可能很快冲出两大热点区域,覆盖全国。在刚刚结束的加拿大大选中,自由党曾承诺在全国范围内对非加籍、非居民的房屋拥有者,征收1%的投机空置税。此举的目的,是为了避免BC省和安省逼退的海外买家转战其他省份,继续推高房价。
 
1%的税率看着不高,但投机空置税是每年都要征收的,与地税类似。如果海外买家的房屋持有30年,则纳税总额至少是房价的30%,只要房价有所上涨。(备注:目前BC省和安省的海外买家税属于交易税,只在产生买卖时缴纳一次。)
 
住房危机如何应对,新民主党(NDP)和绿党的政纲与自由党非常相似,甚至更加大胆。NDP直接提出在全国内实施15%的海外买家税,此外还要在皇家骑警建立专门的洗钱调查组,打击地产市场中的洗钱行为。绿党也主张将海外买家税推广至全国,甚至考虑干脆禁止海外买家在加拿大买房。
 
另外还有不少跨党派的加拿大民间组织,呼吁将海外买家税课税地产的范围从住宅推广到商业地产和农业用地。
 
2019年加拿大联邦大选,自由党虽然连任但属于少数政府,这意味着在施政中需要寻求其他党派的支持,特鲁多也宣称将和各党派广泛合作。故此,全加拿大范围内的海外买家税可能很快就会实施。由外资涌入导致的金融泡沫戳破以后,加拿大有望平稳度过住房危机。
 
标签: 中国,土豪

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