诈骗者企图以58万加元变卖不属于自己的卑诗省度假屋
诈骗者企图以58万加元变卖不属于自己的卑诗省度假屋
时间: 2026-03-29 10:32:22
文章来源: iU91地产网
浏览:
卑诗省最高法院法官埃琳·西格德森（Elin Sigurdson）表示，两对夫妇在卑诗省一个度假社区拥有房产，他们所遭遇的境况简直是“噩梦一场”，但这并非房地产经纪人的疏忽所致。
法官受命审理这两对夫妇对经纪人加里·特纳（Gary Turner）及 RLK Realty Inc. 房产经纪公司提起的民事诉讼。原告指控该经纪人及其公司应对一份涉嫌欺诈的买卖合同负责，该合同旨在将大白山滑雪度假村（Big White Ski Resort）的一套公寓从一对夫妇手中转让给另一对夫妇。
卢克·麦克纳利（Luke McNally）和金·麦克纳利（Kim McNally）是涉事公寓的业主，他们曾与特纳联系，探讨挂牌出售的可能性。西格德森法官在3月25日的裁决中指出，尽管特纳与麦克纳利夫妇同意建立合同关系，但就在此时，一名或多名冒充这对夫妇的身份不明诈骗者接管了沟通过程。
特纳告诉法庭，他在开始尝试营销和销售该房产时，一直认为自己仍在与真实的麦克纳利夫妇沟通。他最终找到了买家罗素·柯比（Russell Kirby）和安妮·玛丽·柯比（Anne Marie Kirby），对方为这套三居室公寓出价58万加元。
在诈骗者接受出价后，柯比夫妇卖掉了自己原本在大白山的公寓。就在他们准备接收麦克纳利夫妇的房产时，诈骗者聘请处理该交易的产权转让律师宣布退出，理由是她无法充分核实诈骗者的虚假身份。
此时交易崩盘，导致柯比夫妇失去了在大白山的房产（指卖掉了原有的房子），而麦克纳利夫妇则因得知身份被盗用而深感震惊。
诈骗者的身份从未被确认。
这两对夫妇起诉了特纳及其雇主，辩称他们未能采取充分措施核实麦克纳利夫妇的身份，而这些措施本可以更早揭穿骗局。
尽管西格德森法官对这两对夫妇的遭遇表示同情，但她无法认同他们的法律依据。法官裁定，在交易发生时，特纳和 RLK 公司已达到了法律要求的注意义务标准（Standard of Care），并不存在疏忽。她驳回了诉讼请求，并判令原告承担被告的诉讼费用。
身份核实规则
西格德森在裁决书开头写道：“原告的遭遇值得极大同情。”
“我面前的这些事件简直是噩梦一场。诈骗者实施的入侵和诡计是对隐私的侵犯，是一次重大的盗窃企图，他们的行为造成的伤害程度不等，从不便、时间和费用的损失，到房产价值的良机成本损失，再到心理上的创伤。对于所有涉案人员来说，这些事件及其影响无疑都极其令人痛苦。”
然而，问题不在于这两对夫妇是否遭受了损害——裁决书称他们是“完全无辜的旁观者”，其困境“绝对不是他们自己的错”——而在于被告是否应对这些损害负责。
麦克纳利夫妇和柯比夫妇提出了两个论点，说明为何特纳和 RLK 应为欺诈负责。第一个论点是他们在与原告的业务关系中犯有疏忽罪（Negligence）；第二个论点是他们涉及“过失虚假陈述”（Negligent Misrepresentation）——这是欺诈的一种形式。
西格德森首先处理了疏忽指控。她指出，要证明此类指控，原告必须证明被告对其负有“注意义务”（Duty of Care），未能达到预期的“注意标准”，并因这种失败导致了原告的损失。
由于特纳已同意担任麦克纳利夫妇的经纪人，因此他对其负有注意义务。但西格德森裁定，柯比夫妇与特纳之间没有足够的关联性，因此特纳不对他们负有注意义务。
法官裁定，即使特纳对两对夫妇都负有注意义务，关键也在于特纳是否达到了在这种情况下对房地产经纪人所要求的标准，而她认为特纳已经达标。
根据裁决，关键的考量点在于，在交易过程中，特纳在法律上被要求核实客户身份的确切时间点。
裁决书指出，在2020年底和2021年初交易发生时，加拿大房地产协会（CREA）的“个人身份信息记录”（IIIR）表格规定了三种核实客户身份的方法：
经纪人当面将个人与政府核发的照片身份证件进行比对；
将个人的姓名、出生日期和地址与加拿大的信用文件进行比对；
在客户不在场的情况下，核查两个独立的身份来源。
裁决书写道：“该表格表明，IIIR 应在以下时间完成：i) 对于买方，在提交报价和/或支付定金时；ii) 对于卖方，在卖方接受报价时。”
根据裁决，特纳在与诈骗者通信之初就索要了身份证明文件，但并未立即收到。诈骗者最终在接受柯比夫妇报价的次日，提供了他们声称是麦克纳利夫妇护照的文件副本。
西格德森的裁决指出，虽然这个时间点并不理想，但符合当时存在的客户身份核实规则。
裁决书称：“根据我面前的证据，我得出结论：当时的常规做法允许卖方经纪人在销售完成之前的任何时间验证卖方的身份。”
过失虚假陈述
关于“过失虚假陈述”的指控，最终也是基于特纳所遵循的身份核实程序来裁决的。
要证明过失虚假陈述，原告必须证明被告做出了虚假或误导性的陈述，原告因依赖该陈述而遭受损失，且被告在做出陈述时违反了其对原告应尽的注意标准。
柯比夫妇辩称，他们签署的买卖合同就构成了这样一种陈述，但西格德森并不同意。
法官在裁决中写道：“尽管所谓的陈述是基于虚假信息做出的，但被告在做出陈述时并未违反要求的注意标准。”
“我发现在相关时期，身份核实的操作和时机是这样的：当特纳先生依赖其掌握的信息进行挂牌沟通并接受报价时，他这样做并没有疏忽。”
同样地，麦克纳利夫妇辩称，特纳在遵守身份核实标准方面做出了过失陈述，西格德森也对此予以否定。
裁决称：“鉴于我得出的结论，即所进行的核实本可以满足‘双重身份验证’（Dual ID）程序，且身份验证直到销售完成时才被要求完成，因此他对该程序的表述是合理的。”
“我理解麦克纳利夫妇觉得，现在回想起来，当时就有迹象表明情况反常。这种事后对加强怀疑之必要性的评估，并不能构成过失虚假陈述的诉求。”
基于这些原因，法官驳回了这两对夫妇的诉求，并判定特纳和 RLK 获得诉讼补偿。
裁决最后总结道：“我必须根据当时的标准来评估本案的事实，而不是根据我希望或认为应该发生的事情。考虑到当时已知的情况，以及当时遵循的要求和惯例的证据，我不会认为特纳先生或 RLK 公司在这种情况下表现出了疏忽，或导致了原告的损失。”
标签:
诈骗
(共条评论)网友评论