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土地投资中如何选“地”

时间: 2011-11-21 23:32:54 文章来源: 多伦多 张钧
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  土地是不可再生的资源,随着地球人口的急剧膨胀、环境污染、地表沙化和沉降、海洋面积扩大,我们可使用的土地就愈发稀少和珍贵,有人把土地比喻为'黑色的金子'并不为过,笼统地讲投资土地没有淡季、没有'冬天',但话说回来,既然是投资,就一定要讲产出和回报,如果您投资的土地,在您的有生之年甚至你的下一代都得不到好的回报,这样的投资就不值得。根据本人多年的经验和总结,从土地的可投资性出发,我把土地分为三种:熟地、生地和死地。
 
  所谓'熟地':就是城区或规划区内的土地,这些土地有的使用用途(Zoning)无需变更,有的即使要变更也很容易,只要申请交钱等待,有时需要几个月,有时要1-2年的审批时间,土地价格较高,但易于评估和比较,投资这样的土地短期内几乎没有利润空间,长期投资也不划算,因为首付款比例高,有时甚至要全额付款,杠杆原理几乎无法运用,总体回报较低,但这类土地是开发商的首选,不必等待太久,资金流动快,回笼也快。
 
  所谓'生地':就是城区外,规划区外的郊区或乡村的土地、农场或荒地。这些土地的价格较低,只有'熟地'价格的十分之一或更低,没有社区配套,给人的感觉是荒凉,生活不方便。但是那些距离城市中期规划不远的'生地',一旦某天被纳入规划,就会"麻雀变凤凰"。价格就会10倍20倍的增长。本人的一个Listing,是Stouffville的一个农场,122英亩土地,含有2个独立平房,叫价580万,每亩只有4.75万,恰好刚刚在Stouffvile的中期规划外边,仅隔一条路,安省很可能在2015年Review该区的土地申请和使用用途,故该块土地可能蕴含着巨大的升值潜力,距离该块土地800米内有3块地由生地变成熟地,经历了价格的巨变过程。一个是30.7英亩,今年一月以每亩20.4万成交。另一个是41英亩,去年6月以每亩24万成交。第三个是49.2亩地,1991年以2.39万/亩买入,今年9月以16.26万/亩卖出,10年内价格翻了6.8倍,平均1.5年翻一倍。由此可见,土地投资的精髓在于如何发现和投资这样的'生地',让有限的资金产生最大的利润,而尽可能规避风险。
 
  所谓'死地':就是选择'生地'选错了,在投资者的有生之年甚至其子女的有生之年都难以得到升值或开发机会,显然,这种投资是不值得的,这样的地称为'死地'。我接到一些朋友的来电,告诉我在什么地方买了地,很便宜,加拿大地广人稀,便宜的地太多了,(当然,那些大的机构以较大的资金购买大面积农场、矿山或森林是有其它目的的,要另当别论。)对中小投资者而言,GTA 现在以5-7年一个Block的速度发展,如果你投资的土地距离城市的规划区太远,或者你买的土地几乎永远也不允许开发,试问人生有几个10年可供等待?又如何等待?
 
  总之,土地投资并不复杂,但不适合所有投资者,也不是叫个地产经纪就懂得土地投资,建议投资者要从以下几个方面去评估自己和操作:
  1, 谨慎考虑投资额度,避免压力过大,充分考虑投资周期长的特点。
  2, 要有较强的心理承受能力,以免拗不过'黎明前的黑暗',功亏一篑。
  3, 要有懂土地投资的经纪帮助,尊重经纪的劳动。
  4, 要敢于抓住机会,这是成功者必备的临门一脚。

标签: 土地

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