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加拿大楼市齐跌,现在是华人最佳抄底时机?

时间: 2020-04-29 16:56:38 文章来源: 加拿大和美国必读
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2020年不知不觉已经过去了三分之一,回首2020年的前四个月,世界各地发生的,并没有太多好的消息。在新冠病毒的阴影下,世界各国纷纷陷入经济衰退。4月17日,中国国家统计局公布,今年一季度国内生产总值同比下降6.8%。这也是自改革开放以来,中国经济第一次出现季度负增长。而这样的情况也在影响美国加拿大等发达国家。

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根据国际货币组织的估算,加拿大2020年度的国内生产总值将会下降6.2%。换言之,在前几年的增长努力,由于新冠疫情,通通白干了。

目前,加拿大申领救济资金的民众越来越多,工作机会正在由于新冠危机逐步减少。这些因素为加拿大的楼市带来了不小的阴影,年初房价猛涨的势头戛然而止,不少城市量价齐跌。对热衷购置房产的华人来说,现在是不是最佳抄底时机?

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昔日“黄金屋”,今日遭冷落

根据加拿大财经媒体BNN的报道,在今年4月份,多伦多房屋交易与去年同期相比,下降69%。而在成交价格方面,与3月份的数据相比,4月份成交的房屋价格下降了12%。在其他投资者关注的城市当中,渥太华原本上涨的势头也因为COVID-19的影响而开始放缓,4月中旬房屋销量下降了70%。而在加拿大第二大城市蒙特利尔,也有类似的情况发生。

银行分析师罗伯特•霍格(Robert Hogue)分析称,由于社交隔离限制了销售,经济衰退削弱了消费者的购买力并使投资者望而却步,今年的房屋转售可能下降30%至20年来的低点。

这种情况与一两个月前,加拿大楼市的火热行情形成鲜明对比。据CREA统计,在2月份加拿大楼市的火爆时期,全国房地产销量较上年同比增长近30%。

渥太华房地产委员会曾在一个月前指出,2月份渥太华房地产转售市场重新进入高速运行状态,成交量达到15年来历史最高值。在2020年前三个月,蒙特利尔两层住宅价格上涨了8%,均价达到557594美元;单层住宅则上涨了6.9%,均价达344043美元。与此同时,多伦多的房价也在2月份飙升,市中心独立屋的平均售价接近120万加元,比上年增长约8%。

“但从3月下旬开始,一切都变了。”CREA(加拿大房地产协会)高级经济学家Shaun Cathcart表示:“ 2020年3月的数字反映了两个截然不同的现实,在COVID-19爆发之前,加拿大楼市销量和价格表现一度十分强劲。”然而受新冠疫情的影响,3月份加拿大全国房地产销售较上月同比下降14.3%。其中蒙特利尔成交量环比下滑13.3%,温哥华环比下滑2.9%,埃德蒙顿环比下滑13.2%、渥太华环比下滑7.9%。

这些数据都在表明,在房屋价格持续增长数年后,加拿大各大城市的房价可能会迎来“拐点”。

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是什么在影响加拿大楼市?

如果说人口稳定增长,低失业率和低借贷成本是此前加拿大楼市一路向好的基础,经济的不确定性,购房者工作的不确定性,能否偿还房贷的不确定性,都将为房屋买卖的成交数目与价格带来了极大的影响。

在今年二月份,加拿大财政部曾宣布放宽准入贷款的最低利率。这意味着在新政策的激励下,将会有更多的人能够获得贷款资格,从而购买房屋。对此,加拿大房地产协会也曾乐观估计2020年加拿大许多地区的房价将继续上涨。

但一个月后,随着新冠疫情的降临,人们都被迫滞留在家中,大量商业设施停摆,3月份加拿大失业率几乎达到上次大萧条时期单月最高失业人数的9倍,政策调整后应该带来的影响就此打破,也为接下来的楼市走向带来了各种不确定因素。

相似的情况追溯到2008年金融危机,在失业潮和经济衰退的影响下,加拿大楼市曾经历过怎样的变化呢?根据加拿大和美国的房地产统计数据,自2008年以来,美国在经过短暂的调控后,之后3年房价均得到抑制并呈下滑趋势,相反与美国房地产市场情况相似的加拿大,房价却依然一路走高。

这背后主要源于近年来加拿大移民规模的不断扩大,再加上金融危机之后加拿大汇率走低,在中国房价不断走高的背景下,许多中国投机者转移阵地,多重因素之下导致加拿大房价步步高升。

尽管2014年加拿大政府曾通过提高贷款利率等手段加强对市场的管控,在经历油价暴跌和投机泡沫破裂之后,加拿大房价和成交量均出现了幅度下滑,但之后房价依然持续走高,并且在短短十年内涨幅达56%,平均房价从2008年的304663加元涨到2018年的475591加元。

更加令人担忧的是,在房价突飞猛涨的同时,收入增速远不及房价增速的加拿大人,已经被高负债压得喘不过气。据BNN报道,加拿大人的抵押贷款、信用卡和其他消费债务累计高达2.3万亿美元,约相当于该国的GDP,这一比例甚至高于美国在房地产泡沫破裂前的水平。

当家庭面对失业压力、陷入债务泥潭,在没有可靠的收入来源的前提下,买房谈何容易?

即便对于在家工作,没有失业的民众来说,在这样一个“人人自危”的环境下,出门看房成为了一种奢求。到处流动,随时可能接触陌生人,这些都是直接违反社交距离的大忌。

诚然,房产经纪可以通过各种线上技术与潜在的购房者一同查看意向购买的房屋。直播看房与网上看房,对于在中国的民众来说并不陌生。但是,对于多数民众来说,他们所居住的房屋,是他们最为宝贵的资产。通过网络看房从而决定购买最为贵重的资产,总是让人觉得不大靠谱。

在新冠疫情期间,房屋的作用也显得格外重要:拥有房屋的人们不必担心自己能否负担下个月的房租,而与其他人合租的人们却需要担心,自己是否会因为人员的流动而被感染。新冠疫情所带来的不仅仅是公共卫生危机,其中的经济与社会影响也不容忽视。

如果在疫情期间,你恰好有足够的资金,并且在目前的卫生与社会环境下决定购买房屋,那么你需要面对的,将会是一次截然不同的买房流程。从如何查看房屋,到在确定房屋后的价格确定,再到贷款与最终的交割,都会以十分不同的方式进行。

在大量的服务被迫转移到线上进行的情况下,如何解决随时可能发生的变化,将会是现在的购房者需要面对的问题。

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这些因素,将会稳定加拿大的房屋价格

尽管受疫情影响,加拿大房产交易面临多重挑战,但市场上仍有不少看好的声音。

经济研究咨询公司Capital Economics的斯蒂芬·布朗(Stephen Brown)认为,大规模失业和旅游业停摆将迫使一些业主,特别是短期租赁市场的投资者,在未来几个月内抛售。因为很大一部分房主手上的房产都是通过银行抵押贷款获得的。

事实上,自上世纪90年代加拿大贷款利率开始下降以来,加拿大人一直在疯狂消费。尤其在多伦多和温哥华这两个最大的住房市场,一段时间里,住房几乎变成了当地居民的财富机器。他们一边借钱买房,一边通过炒房或租赁获得可观的收入。

这些加拿大人每赚1美元就要还1.76美元的贷款。而随着失业潮和经济衰退的来临,这个看似良性的循环随时可能断裂。最近有调查显示,在温哥华有45%的家庭表示下个月无法偿还全部抵押贷款,而四分之一的家庭预计今年将支付不到其财产税账单的一半。

这种情况下,一些卖家将不可避免地必须接受少数买家的较低出价。不过即便未来加拿大房价下跌,也不会是大幅度的。

因为考虑到房地产已经成为目前加拿大经济贡献最高的产业,每年有数百万加拿大人靠房地产获得收入,为了减轻COVID-19带来的行业冲击,加拿大政府已积极采取措施稳定市场。

譬如加拿大银行曾在3月份先后两次紧急下调贷款利率,RBC亦表示,随着低利率持续,移民反弹以及劳动力市场恢复强劲势头,被压抑的需求可能会帮助2021年的销售额飙升40%。

另一方面,近期加拿大已经在着手计划重启经济,其中萨斯卡切温省近日已官宣将于5月4日起解封重启经济。这些对于房地产行业的复苏都是利好信息。

4月14日,加拿大媒体CTV报道称,根据市场信心调查预测,在新冠疫情期间,加拿大房屋价格将会保持稳定。但未来各地区楼市走向如何还得取决于疫情的发展。

来自加拿大知名地产公司Royal LePage预测加拿大平均房价在2020年末将会同比上升3.2%。这份报告就未来房价的走势给出了两个版本,并对不同的地区做出了不同的预测。

在大多伦多地区,如果经济活动能够在6月恢复,平均价格将会上涨1.5%,如果疫情在夏季末结束,那么平均房价将下降0.5%。在第一季度,多伦多平均房屋价格为$866,211,这是二层房屋、一层平房与公寓的平均价格。

大温哥华地区的情况与多伦多差不多,如果六月末经济就能恢复正常,温哥华的房屋均价还能够上涨0.5%。在疫情夏季末结束的情况下,房屋价格将会下降2.5%。

对比之下,大蒙特利尔地区的房屋均价大约是大多伦多地区的大约一半,在2020年第一季度,蒙特利尔地区的房屋均价为$441,979,如果经济活动在六月能够恢复,房屋均价将会下降0.5%,如果是夏季末恢复正常,那么房屋均价将下降3.5%。

在加拿大各个省份中,魁北克是唯一一个没有将房地产列为必要服务的省份。这对房屋的买卖交易,起到了重大的影响。

作为加拿大房地产的新型地区,渥太华是被预测房价不会下降的城市。与去年相比,渥太华的房屋价格上涨了8%。即使在疫情的影响下,渥太华的房屋价格还会继续向上攀升。

在对比之下,人口数量与渥太华相仿的卡尔加里与埃德蒙顿的情况就没有那么好。在油价波动与疫情大的双重打击下,阿尔伯塔两座重要城市的房屋价格依旧在下降。从投资的角度来看,阿尔伯塔的房地产正在持续贬值。但对于缺乏资金在其他地方定居的人们来说,这或许会是一个机会。

在加拿大各大城市当中,哈利法克斯与温尼伯的房屋均价位列最低,在30万加元左右。对于出售二三线城市房屋,随后移居加拿大的民众来说,这里更像是一个容易入手的起点。这些城市内的华人人数显然不比多伦多与温哥华这些城市。但如果在这里能够有一份稳定的工作,生活的水准,一定不会太差。

面对在多伦多与温哥华等地高昂的房屋价格,总会有人幻想加拿大房屋价格的“腰斩”与“暴跌”。但从长远来看,不论是加拿大各个地区的教育医疗,还是城市内的基础设施,以及不动产的永久产权,这些在世界范围内处于领先地位的硬性条件,以及稳定的金融系统,完善的社会制度,以及积极的移民政策,注定会让加拿大的房屋价值逐步提高。

短期来看,考虑到疫情和经济发展尚存在不稳定性,想要投资的还需要谨慎操作,对于有刚需的朋友来说,在6月份来临之前或许是抄底的好机会。

标签: 新冠病毒,房价

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