无论用哪一种指标，加拿大正经历数十年来最艰难的房地产周期。根据商业地产数据公司Altus Group的统计，加拿大全国“不良资产出售”（distressed sales）正以惊人速度攀升，而且仍未见底。

 

 

根据Altus数据，2023年全国“不良资产出售”交易共119套，总价值达7.67亿元。2024年，这一数字上升至191套，总价值超过15亿元；去年共252套，总价值超过14.2亿元。

 

受冲击最大的资产类别是开发用地。开发商在当前的市场环境下难以推进项目，而且这些土地通常无法产生收益。

 

大多伦多地区和温哥华都会区，作为加拿大最大的两个住宅市场，更是深陷困境。

 

据《环球邮报》报导，Altus副总裁雷蒙德．黄（Raymond Wong）表示，“不良资产出售”交易包括法院介入的债权人保护、破产管理、法拍（foreclosure）、强制出售（power of sale）等程序，不包含那些因财务压力而“低价卖出”但未进入法律程序的物业。换句话说，实际的困境规模远比数据更大，因为许多不良资产仍卡在市场上卖不掉。

 

黄认为市场尚未触底：“我不觉得我们已经到底了，未来六个月可能会看到更多破产清算和急售房产涌入市场。我认为我们需要更长的时间才能渡过难关。”

 

开发商撑不住

 

高力国际（Colliers）地产经纪杰里迈亚．沙梅斯（Jeremiah Shamess）表示，他处理的法院强制出售案件在过去几年急增，预计2026年下半年至2027年初才可能看到市场真正触底。

 

越来越多的“在建工程”陷入困境，原因包括：预售价格已固定，但成本上升，利润被压缩；工期延误导致融资成本飙升；部分买家违约，无法完成交割，开发商收入缺口扩大。

 

众多因素使得原本就资金紧张的开发商难以撑下去。

 

大温哥华地区高力国际的摩根．伊安诺（Morgan Iannone）也观察到相同现象，尤其是“新手”开发商最容易倒下。他在2024-2025年期间完成了大温地区约10起法院强制拍卖。

 

这些开发商原本只涉足独立屋或小型项目，在市场火热时跨入高层公寓项目的开发。在缺乏资金、经验与合作伙伴的情况之下，市场一转弱就无法承受压力。

 

伊安诺形容：当市场持续上涨，楼花可以在很短时间内吸引来买家时，一些团队就能推进并执行预售计划，因为买家已经到位；但市场环境变得更加艰难时，没有经验或资本的开发商就撑不住了。

 

银行也开始受伤

 

困境不只落在开发商身上，银行与贷方也开始感受到痛楚。债权人被迫“吞地”以避免巨额亏损。

 

在安省、卑诗省，经纪们观察到债权人以“债权抵价购买”买回物业的数量在增加。这意味着：法院强制出售找不到合适买家，银行不愿意在低价出售中承受巨额亏损，只好自己把物业买回来，等待市场回升。但问题是：银行本身没有开发能力，只能被迫持有。

 

房地产顾问公司Cushman & Wakefield温哥华分公司的布拉德．纽曼-贝内特（Brad Newman-Bennett）指出，情况比外界想像的更严重。现在，第二和第三顺位贷款机构已经破产，而这正在影响到第一顺位的大银行，比如五大或六大银行，或者更传统的贷款机构。纽曼-贝内特举例，有些土地负债4,000-6,000万元，但市场价值可能只剩1,000-1,500万元，甚至更低。像BMO、RBC、TD这样的大银行，不愿意承认40%-60%的损失，但这些损失是真实存在的。纽曼-贝内特预计，银行的压力会逐步浮上桌面。

 

预计，这一轮调整将影响未来十年房市的供应格局。但问题是，当市场回来时，还有多少开发商能撑到那一天？