在4月份加拿大财长辞世的第二周，满地可银行就推出了曾被费拉提阻止的2.99%房贷，从而拉开了本轮房贷大战的序幕。随后，5月初 investor group推出1.99%的三年房贷，本周加拿大另一家大型银行丰业银行Scotiabank又将五年房贷降至2.97%！房贷大战已经是硝烟弥漫，各大金融机构为了扩张房贷市场份额都不惜血本，引发分析师对信贷过度扩张的进一步担忧。
最近房贷利率的下调对于许多分析师而言有些意外，因为市场达成的共识是美联储将于2015年秋天开始加息，加拿大央行一向以美联储的马首是瞻，房贷利率本应处于上升趋势才符合常理。从宏观数据上看，加国四月的通胀水平达到2%，为两年来的最高水平，这也是加拿大央行的通胀目标。通胀数据中的能源价格飙升2.3%，天然气价格更是暴涨8.2%，当然央行为了显示较低的通胀数据，往往会把食物和能源价格的增长剔除，仅仅计算核心通胀。因此加拿大通货膨胀虽然仍旧维持在中央银行的2%目标，实际通胀已经超出许多。如果将这些数据考虑进去，央行的利息早就该急速上升了。
于情于理，加拿大房贷利率都应该处于上升阶段，无奈银行却争先恐后的降低利率，这种行为看起来有些非理性的色彩。让我们简单分析一下背后的原因吧。其实，我们的房贷利率的升降与债券的价值变化息息相关，在国债和房贷之间可以总结出一种简化关系。由于国债的偿还率为100%，但是房屋贷款却不是；房贷存在着拖欠债务或是提前付款的可能性，这些都是影响房贷回报率的潜在因素。因此房贷的利率必须要比国债的回报率要高，以此来填补其潜在的风险。
一般情况下，房贷与100%本金担保的国债间的利差为1.5%。当然这一利润值在市场状况、投资者能力和投资种类的影响下会出现或多或少的伸缩。房贷和国债之间的关系并不是固定的，而是根据市场状况变化的。据历史数据显示，经常会发生国债收益率的增长速度高于房贷利率的情况，反之亦然。国债收益率对房贷利率是个明显的领先指标，可以“预测”房贷走势。
加拿大5年期国债的收益率自今年3月达到1.8%后就呈现下降趋势，截止到5月当周为止，加拿大5年国债收益率为1.5%。因此，从历史上国债收益率与房贷利率的关系上看，丰业银行推出的2.97%五年房贷利率是有市场基础的，并非仅仅是不顾成本的血拼。
不仅有市场的基础，加拿大银行业今年的整体盈利也是空前的。刚刚公布业绩的两家公司就是最好的例证，加拿大道明银行晒出靓丽季报，其季度盈利首次突破20亿加元，比去年同期跳增16%，盈利动力主要来自个人和商业贷款暴增。另一家行业翘楚加拿大皇家银行也同时公布季报，凭借强劲的国内借贷和资本市场收入，皇银的季度盈利也上涨15%。两家银行超出预期的盈利季报公布之际，投资者对其业绩增长信心大增，银行股的价格达到历史巅峰。在银行整体盈利丰厚，资本充足的情况下，各大行在房贷利率上给消费者让利也是有财政保障的。
现在的问题是，即使银行又能力进行房贷大战，但我们不得不考虑房贷大战对社会和经济的长久影响。关于加拿大信贷扩张的数据，我们无须考察就可以清楚的看到，看看这些年来楼市的火爆，大家抢offer，置产业的心气正旺。从审慎性的角度看，加人负债水平已经高达167%，这样高的负债水平只有在被债务危机困扰的欧洲国家例如希腊才会见到，考虑到这些因素后，其实无论房地产价格如何增长，仅仅从负债水平考虑，加拿大的信贷扩张已经走到尽头。前任财长清楚的意识到这个问题，因此极力打压低利息房贷促销做法，亲自干预满地可银行的低息房贷。可惜，他离任后新上台的央行行长对此完全放任，于是被抑制了好几年的房贷大战又烽烟再起。
房贷大战在本质上是将纳税人绑上战车，因为银行会将房贷的一部分风险转移给房屋贷款中心CMHC。目前由加拿大的CMHC所担保的房屋贷款高达6,000亿加元，银行一旦有什么闪失，这些损失都将由政府承担，并像美国政府一样转嫁给纳税人。前财长费海提的离世，使得加拿大失去了一位敢于讲真话，敢于保持独立性，敢于对房地产市场的非理性繁荣下勐药的优秀管理人才，在他离去后出现的房贷大战是必然结果。
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杨凡
加拿大证券学院院士/特许金融规划师

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