加拿大住房市场正卡在一个悖论里：一边是各大都市持续的可负担住房短缺，一边是已经建成、却卖不出去的公寓在几个最大城市中心越堆越多。Desjardins 高级经济学家 Kari Norman 在一份题为《未售出的公寓：政府干预是否合理？》的研究中，把安大略省和不列颠哥伦比亚省两项相当不寻常的救助计划摊开来看。

就蒙特利尔而言，Norman 的判断相对温和：本地新建空置公寓的库存确实明显上升，但这更接近于回归长期常态。多伦多和温哥华则不同——那里的问题依然完整地摆在桌面上。

她把这轮反转的成因讲得很直白：疫情期间异常低的利率、快速的人口增长和旺盛的投资者需求一起推高了预售和新开工；风向转变之后，那批在乐观假设下启动的项目，陆续在一个疲弱得多的市场中竣工。结果就是大量"建好了、能住了、但没卖掉"的新单位，温哥华和多伦多尤其集中。

两省，两种救法

安大略省选择帮私人投资者把大多伦多地区未售出的公寓买下来、转成出租房，提供最高 3 亿加元的贷款。条件是投资者至少出租五年，其中约四分之一必须留作可负担出租单位。省府预计通过贷款偿还收回大部分资金，日常运营交给私人投资者。

不列颠哥伦比亚省则与联邦联手，把 2200 套空置产权公寓转为可负担住房，走"先租后买"路线——面向那些付得起月供、但攒不出首付的家庭：每期付款的一部分计入首付，租赁期间也让他们修好信用、够上贷款资格。联邦和省府各出 1.5 亿加元。

这个方案争议不小。批评者认为这是用公共资金给私人开发商兜底；细节长期没有公开也招来指责——Mark Carney 与 BC 省长 David Eby 都承认，这项收购计划当初的解释工作做得不够。

干预的两难

Norman 把风险讲得很清楚。两个计划都可能把公寓价格维持在人为偏高的水平——而正常情况下，供应过剩本该压低价格，直到买家自己回来。更麻烦的是预期问题：政府这次立刻出手，开发商就可能预设下一轮低迷时同样会有人接盘，于是继续承担更多风险。

但反过来，完全不干预也有代价。一次彻底的市场调整可能伤到加拿大的长期住房供应：开发商一旦吃下重大亏损，就会推迟或取消后面的项目。而 CMHC 的估算是，加拿大需要把住宅建设速度翻一倍，才能把可负担性拉回 2019 年的水平。

她给的结论是一个条件句：这两个计划的成败，取决于能不能在保住未来建设的同时尽量少扭曲市场，尤其是家庭真正需要的那几种住房类型。而单位怎么挑、收购价多少、公共融资什么条款、债权人怎么获偿——这些环节的透明度，最终决定它们算是审慎的逆周期住房政策，还是一次把私人风险高价转给公共部门的操作。

两种截然相反的评价

Fraser Institute 的 Austin Thompson 认为政府没有任何正当理由为 BC 省空置公寓的业主兜底：该计划不会增加住房供应，却可能浪费纳税人的钱，还会削弱压低房价所必需的竞争。

住房政策研究者 Yuly Chan 在《Options politiques》上的看法正好相反：今天的公寓市场困局，本身就是数十年房地产过度生产与投机的结果，而这些又被投资者需求和政府政策推着走。在经济不确定、就业不稳、无家可归人数上升的当下，用公共政策扩大社会住房存量能带来稳定和安全感——不只对住在里面的人，对整个国家也是。