国家银行 11 月 10 日发布第三季度住房负担能力报告：全国买房的负担能力连续第 11 个季度改善，是有记录以来最长的一段； 蒙特利尔改善了 0.9 个百分点，在十个城市里排第二。但报告警告，10 月按揭利率跳涨 38 个基点，是四年来最大的单月涨幅，第四季度可能把改善吃掉一大块。

蒙特利尔：房价跌得最多，但还比一年前贵

报告用「按揭月供占家庭收入中位数的比例」衡量负担能力，按 25 年摊还、5 年期利率算。蒙特利尔一套代表性住宅第三季度约 59 万元，比上季跌 1.5%， 是十个城市里跌得最多的；每月按揭约 3,208 元，占收入中位数（86,115 元）的 44.7%，比上季降 0.9 个百分点。这是连续两个季度变差之后的第一次改善。

改善主要在独立屋这类非 condo 住宅：月供占收入降 1.1 个百分点到 49.1%；condo 只降 0.2 个点到 33.8%。不过蒙特利尔整体比一年前还差 0.3 个点， 而全国综合一年改善了 2.9 个点；44.7% 也远高于蒙特利尔 32.8% 的长期平均。按报告的算法，在蒙特利尔买一套代表性住宅，家庭年收入要约 13.8 万元； 买 condo 的月供比租一套两房 condo（平均 1,832 元）贵 32.5%。

魁北克市：连续八个季度变差后止住

魁北克市的月供占收入降 0.1 个点到 38.7%，结束了创纪录的连续 8 个季度变差；但房价一年涨了 9.2%，是十个城市里涨得最多的，月供占收入比一年前高 3 个点， 也远高于 24.5% 的长期平均。

第四季度：利率可能把改善吃掉

全国的月供占收入降到 50.9%，自 2023 年底累计改善近 15 个百分点，但仍比历史平均高 9.7 个点。报告说，10 月 5 年期按揭利率比第三季度平均高 45 个基点， 是 2024 年 7 月以来最高；假设房价停在 9 月水平、收入照常增长，按 10 月利率重算，月供占收入会升到 53.1%，单是利率就让负担能力变差约 2.4 个百分点。 加上央行 10 月加息、而且可能再加，报告认为第四季度是 2022 年以来利率对负担能力最大的一次考验。

对读者意味着什么

房东／业主：蒙特利尔房价第三季度跌得最多，但利率又在涨，买家的预算在缩；想卖的，定价要按买家现在的月供能力算，不要按去年的价。 出租方面，买 condo 的月供比租两房 condo 贵三成多，不少人会继续租，出租需求有支撑。

地产经纪：按报告的口径，在蒙特利尔买一套代表性独立屋，家庭年收入要约 15.1 万元，买 condo 要约 10.5 万元；带首次购房的客户，先按 10 月以后的利率重算预批额度。

租客：在蒙特利尔，租一套两房 condo 平均每月 1,832 元，买同类 condo 每月按揭约 2,426 元，还不算地税、管理费；利率上来后差距会再拉大，买之前把总成本算清楚。