在圣诞节前两个星期召开的这个会议，对蒙特利尔OMNI酒店的公寓单元业主来说是一个不寻常的选择，业主要么有45天的时间为每个单元付出约10万元的特别维修费用，这占大部分公寓价值的四分之一以上，要么可能损失掉他所有的投资。

这栋拥有47套单元名为NASSO城堡的建筑自1990年代以来由于未能遵守蒙特利尔防火规范就一直受到警告，并可能此次失去保险公司承保。

2010年起接手这栋位于SHERBROOKE W.街的建筑的物业经理，也是SEQUOIA 管理公司合伙人之一的Michael CHETBOUN先生说：“当我宣布投票结果，即95%业主同意进行维修工程时，大家都热烈鼓掌，如释重负。总比一无所有好。”

21世纪初对必要维修的监管不力导致现在要花投资的四分之一去进行相关工程，这在加拿大的公寓产业暴露了许多关键性问题，特别是在像蒙特利尔和多伦多这种住宅房地产业增长迅猛的大城市。

始建于70年代的老公寓楼现在确实到了需要维修的阶段了，而它们的业主甚至部分新公寓的业主也必须警惕发生像混凝土砖块掉落或基础设施摇摇欲坠这种情况，而相关意外导致魁北克建筑局出台有关楼宇维修保养的特别具体规则。

但是在加拿大，有关公寓维修的法例严重不足，甚至可能不存在，引致不称职的管理人员有机会骗取业主价值几百万的维修费用作出不正确的关键决定。魁北克司法部长Jean-Marc FOURNIER已经宣布将修改已经实施43年的公寓法例，该法例最后一次修订是在1994年。修改行动刻不容缓。近年来公寓迅猛发展，预计到2016年居住在公寓的魁北克人将达26万，而根据安大略省公寓经理人协会的数字，该省最少有50套公寓单位，另外在大多伦多地区还有数以万计的公寓单位正在建设当中。

当Michael CHETBOUN和他的合伙人Benjamin REMIA被聘请为NASSO城堡的物业管理经理是，他们马上被该物业出现的严重问题惊呆了。

REMIA回忆说，由著名MAXWELL兄弟为这栋高龄一百大楼设计的大理石地面污秽不堪，灯具因为长期没有清洁而令走廊显得昏暗阴森。地下室堆满垃圾，苍蝇横飞，而大厦的两座电梯也因为没有钱运作而要关闭数周。由业主支付管理费而进行的维修报告堆放在铺满尘埃的箱子里。管理费好几个月没有收集了，维修基金耗尽，没有钱支付公共服务。不过对管理经理们来说最大的挑战来自获得批准进行修复工程，这栋建筑最后一次翻新是在80年代初，当时大楼从出租物业改造成公寓出售。

三个业主董事会成员之一，1994年购买了1500平方英尺单位的45岁业主Jean-Francois BOILY说，业主们意见不一，有些人坚决反对维修工程，认为毫无必要，其他人则赞成部分维修。BOILY是少数极其赞成进行维修的业主之一，他们大部分人住在NASSO里，其他人则把公寓出租给学生。现在，业主共同拥有的维修基金费用已经从10年前的1百万增加了四倍达到4百30万了。BOILY认为这正是拖延的代价。

要令大楼符合有关标准，首先要把原来两部小型电梯改装成一部大型电梯，并在楼顶加装一个大功率的发电机。原来开放式的楼级必须在入口处加装防火门，以便阻隔火势和烟幕蔓延。更具挑战性的是，周二开始的维修工作将在居民仍住在大楼里的情况下开展。

房地产观察家们指出，需要进行如此大规模维修工程的大楼在蒙特利尔越来越普遍，不少律师、公证师以及经纪人都认为未来对旧建筑的业主来说，多达五至六位数字的装修账单已经不是什么稀奇的事情。事实上，随着建造局今年推出的关于楼宇设备维护指引条例，业主们将面临更大的责任。与此同时，在2011年3月发表的由公证师商会引头的工作小组所作的关于规范和澄清业主维修公寓的法律，将迫使业主准备更多的维修基金以维持楼宇的保养。

魁北克现行法律规定公寓董事会保持一个用于维修的基金，下限是维修预算的5%，用于支付公共服务例如日常维护和清洁费用。而上述工作小组的建议是，提高该维修基金储备到楼宇价值的1%，同时责成公寓业主建立维修日志，保证建筑物得到定期维护。

对于大到足以负担有关费用的楼宇，专业的物业管理人员可以充当检查和平衡的角色，为忙碌和缺乏经验的董事会成员提供指导。然而也有个别管理经理窃取客户资金或未能称职的案例。

批评人士指出，安大略省及魁北克省法律没有要求物业管理经理取得任何最低资格或政府颁发的职业许可证明，尽管他们手中可能掌握着成千上万甚至过百万的资金的预算开支。他们可以选择加入某些专业组织，后者宣称可以促进该行业的有序发展，不过这是自愿的，并无需向公众交待。

两单涉及物业经理诈骗的案件在安省和魁省成为了当地头条新闻。7月份NOTRE DAME DE GRACE区PRINCE OF WALES公寓的业主董事会赢得了一场$26000元官司的胜利，指控是针对其前物业管理公司GESTION IMMOBILIERE PAQUET及其物业经理Jacques PAQUET。另外，多伦多前物业经理Mansoor KAHN被前雇主董事会指控挪用2千万资金后逃往孟加拉国。

CHETBOUN和REMIA成为NASSO城堡的物业管理经理一年半以后，大楼储备基金从零增加到10万元，记者最近观察到，大理石地面被打磨过闪闪发光，照明充足。但BOILY认为最大的胜利仍然是那个12月的晚上通过“YES”的决定，结束了20多年的讨论，争议和研究。至于说服业主们接受10万元的账单是因为再拖延下去无所作为的话代价会更高，而且他们确信有关修复工程能令他们的物业资产增值。尽管该大楼位于MCGILL大学附近而且有宽敞达1500平方英尺的公寓单位，但由于之前大楼的状况是如此之差令房地产经纪人刻意回避代理NASSO城堡业务。

BOILY说，我知道有些业主以35万或37万出售他们的公寓，但这并不反映这栋位于黄金繁华地段的大楼价值。一个独立评估师估计维修工程结束后，每套公寓的价值立刻上升8万元，CHETBOUN更希望增值达到12万元。12月投票后，70%的业主已经支付了相关评估费用。

• 上一篇: 大温二月份房市交易稳定
• 下一篇: 麦克琳杂志：加国楼市已摇摇欲坠