面对印刷精美的楼花广告单张，令人眼花缭乱、怦然心动的各种豪华设施和示范屋，你是否知道发展商的承诺未必要兑现?多年后拿到钥匙时，你的单位面积、单位布局和装修可能并非心中期盼已久的样子，而你却可能无权投诉。一班公寓楼花买家，向Emerald City Developments提出集体诉讼，原因是位于多伦多北部、70 Forest Manor的一栋大厦，不能直接通往Sheppard/Don Mills地铁站。

部分买家由于相信大厦能通往地铁站而购入单位楼花，法院将判定这是否一个实际的承诺，以及如果是的话，买家的单位是否有权获得减价。

事件是这样的：在2008年的购买和销售协议中，其中有一项提及大厦的特色包括“大堂下层可直接进入地铁站”，而当年的市场推广资料显然也以这个作为卖点去推销。

业主们在今年1月开始陆续迁入他们的单位，发现大厦的低层大堂没有通往地铁站的直接通道，业主必须离开大厦前往附近的地铁站。一位买家表示，基于女儿乘车前往多伦多大学的安全原因，直接通道对他来说是很重要的。

合约正本亦包含了发展商的常见条款，称建筑商可以自行决定改变计划和建筑规格，或因应任何政府提出的要求，只要这更改并非实质性变更 (material change)，变更包括曾刊登于售楼书中的任何广告宣传内容。

在法律上，实质性变更是指可能使别人改变主意、不购买物业的更改。如果开发商做出实质性变更，他们有义务给予买家10天去取消合同，即使这改变是在签订合约的多年后发生。这也是买家起诉多伦多市中心川普大厦(Trump)的论据之一，川普的部分买家不想完成交易，他们投诉签署合约时获得的财务承诺，在交割时没有兑现。

Emerald City Developments的立场似乎是认为，从大厦到地铁只是相对上很短的距离，不算是实质性变更，故不足以去降低价钱。

当购买未施工的共管物业，你有10天时间去改变主意。利用这些时间去找一名律师来审视你的合约，以便瞭解所有条款的真正含义。你必须要明白承诺未必要兑现，因为建筑商仍然可以更改你的单位面积、单位布局和装修，只要这并非实质性变更，你就无权投诉。

因此去查核建筑商的信誉非常重要，你可以去找该建筑商已经完工的大厦，向其业主查询以下问题：

该建筑商有否兴建了所承诺的东西?

他们是否按时完成?

他们有否及时纠正任何不足之处?

此案的发展商是否应为未兑现的承诺负责，将由法院判定。但作为买家，在置业前先做适当的研究，就不会过后失望。

文：Mark Weisleder
 

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