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房市越来越邪乎 政府是时候给市场下安眠药!

时间: 2021-03-02 16:05:07 文章来源: 加国无忧
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去年5月第一波疫情处于高峰之时,联邦房屋监管机构加拿大按揭与住房公司(CMHC)发出警告说,如果疫情继续拖累GDP增长,加拿大家庭债务水平将创历史纪录,未来12个月加拿大房价将下跌9%至18%。

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但是加拿大房市的走向完全与CMHC的预测背道而驰,在经历了短短的下滑之后市场越来越红火,房价也越来越高。一年之前,加拿大全国平均房价超过60万,当时CREA说创了历史纪录,但是今年1月又升到了$676,600,12个月涨幅高达13.5%。

彭博社(Bloomberg News)周一报道说,CMHC的主席兼CEO Evan Siddall明知预测大大失准,但仍然不忘为自己辩护,称当时发出这个警告是为了向大家负责,云云:

加拿大《环球邮报》(The Globe and Mail)周一发出惊呼,不论CMHC当初是怎么说的,但结果却是:加拿大原本昂贵的住房市场变得更加昂贵,这不应该是疫情之下经济衰退时通常发生的情况。该报在社论中发出呼吁,希望联邦政府再次干预,给加拿大市场降温!

《环球邮报》的社论指出,尽管加拿大房地产在2016和2017年一度相当红火,但国家银行(National Bank)的经济学家们指出,在这段时期售房获得超额收益的业主仅限于加拿大一半的市场。

但现在加拿大几乎所有市场的价格都在攀升,三分之二的市场涨幅达到10%或更高,房价也创下纪录。国家银行还警告,与2017年相比,现在有更多弱势借款人属于高债务以及无保险按揭贷款的群体。

当然,疫情之下房地产反而火爆并不是加拿大独有的现象。世界上大多数富裕国家的市场价格都在上涨,但都不如加拿大这么疯狂:这里不仅房价涨得快,而且从地区来看非常普遍。比如在美国,只有约20%的市场正在大幅度增长。

这就难怪瑞银(UBS)投资银行将多伦多列为全球房价异常高涨的城市之一,并将多伦多列为“泡沫风险”类别,而加拿大另一个昂贵的市场——温哥华则紧随其后。

所有这些因素加起来,成就了加拿大住房价格的严重通货膨胀。在过去的20年中,加拿大房价几乎翻了两番,以平均每年6.7%的速度增长,而整个经济的通货膨胀率每年仅为1.9%。换句话说,2000年1刀的商品和服务在今天相当于1.48刀,但是,2000年住房价格中的每1刀现在却价值3.66刀。

这个情况已经引起了加拿大央行麦克莱姆(Tiff Macklem)的注意。 尽管他在1月底表示,他不担心加拿大房市火爆,明确表示低利率以及加拿大人对更大空间的需求,而非炒房或投机是价格上涨的原因。

但就在上周,同样是这位央行行长,他却改了口风,明确表示央行不欢迎房价上涨。麦克莱姆坦言,他看到“一些过度繁荣的早期迹象”。不过他强调,央行的重点仍然是长期保持低利率,以提振经济,尤其是创造就业。

这位行长说,至少在目前,他还没有过分担心住房问题。他对媒体表示,“(现在)距离2016和2017年那样的火热程度还远着呢。”

加拿大房价一路飙高,有多种因素在起作用,从经济增长和移民等。但是低利率一直是主要驱动力,尤其是在过去的一年中。经济不景气需要低利率,以鼓励企业投资和人们大把花钱。但是,副作用可能是资产价格的通胀,从股市到房屋。

此外,供应紧缺也推高了价格。多伦多地产局(TRREB)本月预测说,大多伦多地区各类房屋的平均价格今年将突破100万元。TRREB认为导致房源紧缺的原因在于“缺少中间型”住房,并将其归咎于房屋建设的区划限制。TRREB表示,如果放宽限制并压缩单户住宅社区,多建“中间型”住房,那么仅在多伦多,就可以增加至少40万个住房单元。

如果考虑到立即采取的补救措施,央行行长麦克莱姆先生显然是正确的,那就是目前央行不可能在不考虑就业的情况下提高利率。但是,还有其它政策手段可以在低利率环境下取得良好效果,并减轻其不利影响。

显而易见的例子是,当房屋价格在2016和2017年暴涨到几乎失控时,BC省和安省的政府先后颁布了新税法,尤其是征收海外买家税,再加上联邦收紧了按揭贷款政策,即所谓的压力测试。

《环球邮报》的文章说,现在是财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)准备再次采取行动的时候了。实体经济需要注入活力,但就眼下的房地产市场而言,则需要给它下安眠药。

标签: 房市,政府

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