2016 年，蒙特利尔大约每六套出租公寓里就有一套在一年内换了住户。到 2023 年，这个比例降到 9.6%，2025 年仍在 10% 以下。十年时间，流动率接近腰斩。

乍看像好事：租客满意、扎根社区、不急着搬。但 Les Affaires 的受邀专栏作者 Jean Sasseville 给出了另一种解释——有一部分租客不搬，不是因为爱这套房子，而是因为搬不起。

差价就是搬家的罚款

CMHC 从 2016 年起统计租房流动率，口径是年度调查前 12 个月内换过住户的公寓占比。2025 年大蒙特利尔的数字很直接：两卧单位换租客时，租金平均上涨 17.2%；租客留在原处，平均只涨 6%。

原文举的例子很具体：一个人在同一套房子住了好几年、月租 950 加元，想多一间卧室、想离公司近一点、或者只是想换个区。但合适的房子现在要 1,500、1,600 甚至更多，于是她留下了。

作者的说法是，一份老租约会慢慢产生自己的经济价值。退掉它，可能意味着每个月放弃几百加元，而且一放弃就是很长时间。

越便宜的房子，越没人动

按租金分档看得更清楚。2025 年，蒙特利尔最便宜的四分之一单位，流动率只有 8.7%；最贵的四分之一是 16.9%，几乎是前者的两倍。

空置率涨了，为什么没松动

大蒙特利尔的空置率从 2024 年的 2.1% 升到 2025 年的 2.9%，租赁建设一直很活跃，不少新楼的空置率高于平均。按常理，可租的房子多了，搬家该更容易。

加拿大其他一些城市确实开始出现这种情况，蒙特利尔没有。CMHC 在 2026 年中期更新里特别点出，蒙特利尔和哈利法克斯与其他大市场不同：空置率上升了，但大多数租金档位的流动率仍在下降。

原文给的解释是新增供给的构成——很大一部分空出来的房子在新楼里，租金高。它增加了在租房源的数量，但对一个十年来一直付着远低于市场价租金的人来说，并不构成一个可选项。作者的原话是：一套空置的房子，不等于一套搬得进去的房子。

租客能做什么（法律层面）

文章顺带交代了两条魁省规则：

续租时。租客可以拒绝房东提出的涨幅。房东若要坚持，需向租务法庭（Tribunal administratif du logement，TAL）申请裁定租金。

新签约时。房东必须在租约 G 条款里写明前 12 个月内的最低租金。如果新租客付得更高，可以请 TAL 裁定自己的租金；在这项信息被正确提供的情况下，一般要在签约后 10 天内提出。

作者的结论是：低流动率看着像市场稳定，也可能意味着家庭被几年前的决定困住了。十年间蒙特利尔的流动率几乎减半，一并缩小的还有一样更值钱的东西——搬家而不至于让自己变穷的自由。