揭秘相邻房屋打包出售价格翻倍的奥秘

时间: 2015-04-21 09:23:09 文章来源: 星岛日报
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 一些临主街的地皮,由于可以改变土地用途,用来开发高密度房屋而身价倍增。2013年, Sheppard Ave East 627号和紧邻的625号,由于临Sheppard大街,并位于街角,有开发价值,两个Lots打包联售,叫价高达553万元,远高于周围内街同类独立屋价格。(本报资料图片)

 
  温哥华地产经纪Michelle Yu的客人,一对台湾夫妇,专程从台湾飞回温哥华,为的就是要给她一个大大的拥抱。原因就是,他们的房子,别的经纪估价180万,Michelle却给他们卖了430万。
 
  据Business in Vancouver 报道,Yu 擅长于将相邻单位联合打包,高价出售给开发商。她最近的一次经典战例,是将一条街道上的9个独立屋打包,以3340万售出,平均每个单位售价370万元。而据温哥华市政部门2014年7月的估值,这里每个独立屋单位的均价仅为170万元。
 
  若能改变用途,翻几倍也寻常
 
  多伦多本地资深地产从业人员肖绍军(Mark Xiao)在接受本报采访时称,相邻单位打包出售给开发商这种形式,在多伦多也比较普遍。主要是看能不能改变土地用途(Rezoning)。如果低密度独立屋打包后,土地用途能变成建中密度镇屋,甚至高密度Condo ,开发商当然能赚大钱,卖价贵个1-2倍都不在话下。
 
  他表示,这里所说的相邻单位,一般是指靠近大路边的单位,只有这样的单位才有机会改变土地用途。按说路边或拐角地段的独立屋,比起宁静内街的房子,更不好卖,价钱也要便宜些。但一旦能联合打包,出售给开发商,情况就不一样了。象多伦多Yonge/Finch,Yonge/Sheppard 一些靠近大路的独立屋,大多是5个10个打包出售,本来每个房子百来万,挂牌价都是300来万。
 
  肖绍军说,他自己也操作过这类交易,Bayview/Sheppard一带,有6个半独立屋联合打包出售,叫价比市面上贵了2倍。他的客人准备买下来建镇屋。都准备下Offer 了,这时又有6家屋主加了进来,变成了12家联合出售,这回的地可以建Condo 了,他的客人没那么大财力,最终放弃。他还帮2个客户卖过Willowdale的相邻单位。这两个单位合起来,可以变成3个Lots ,买家最终出了高出市价50%的价钱,拿下了这2个相邻单位。他认为,实际操作中,2-3家,3-5家,容易操作一些。当然,联合的家数越多,获利越大,但难度也越大,人一多,利益就难以达成平衡。
 
  当然,打包联售也不是每一次都能奏效。Steeles/Yonge附近有6家独立屋联合打包出售,价格比市价贵1倍,卖了很久也没有卖掉。这6个独立屋都是标准的50X120尺左右的单位,6个加起来也才300X120尺,也不够大,建不了 Condo 。就算面积够大,也还要看政府是否有规划可以在这里建Condo 。所以联合打包出售,和市政规划也有密切关系。
 
  联手打包出售也有风险
 
  Michelle Yu 也认为,打包联售成功的关键,就是密切关注市政规划,这些资料都是公开的,上网一查,这块地能不能变成高密度用地,不难判断。根据规划来确定叫价,价格翻倍其实是很正常的。她举例说,如果一块1万尺的独立屋地段,市政规划建议可开发成容积率为2.5倍的建筑,那也就是说,这块地有可建25000尺镇屋的潜力,镇屋的价格约每尺900元,利润可观。
 
  当然,利润与风险是并存的。Michelle 称,光是申请土地用途改变,屋主往往至少要等上1年时间。在这期间,屋主不能擅自出售物业。如果最终批下来的结果要好于预期,如预期是批中密度,结果批下来高密度,那屋主也将有机会再分一杯羹。
 
  在Business in Vancouver的报道中,另一位今年3月中旬刚以2630万元完成一桩5单位联售交易的温哥华地产经纪Mark Goodman 则称,开发商也有风险,并不是所有的屋主都配合。他最近刚和开发商联手做了一个11个Lots 联售的交易,就遇到部分卖家抵制。开发商先发制人,买下了拐角的两个单位,每个160万元,比市场价高出60万元。这两个拐角单位很关键,一前一后锁住了其它9个Lots ,加上价格诱人,别的卖家也就纷纷加入了。Goodman 说,开发商也是在赌博,因为改变土地用途还没有完成,在申请的过程中,还得允许这两个卖家免费住在他们已经出卖的物业里。在其它的案例中,卖家同意在一年内加入联售,若申请土地用途延期,开发商往往要付10万以上的代价,让卖家继续同意联售。
 
  肖绍军最后总结说,打包联售,主要是看能否Rezoning。土地能改变用途,开发商多大风险都值得担,多给卖家1-2倍的钱也是毛毛雨,买卖双方皆大欢喜;若不能改变土地用途,则增值潜力不大,联售意义不大。
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