CMHC：蒙特利尔一年新建 22,000 套住房，缺口是 42,000 到 56,000 套
加拿大按揭及房屋公司 9 月 10 日的秋季住房供给报告里，蒙特利尔的缺口是六个都会区里最大的，而且今年不是缩小是扩大：要在 2036 年前把买房负担拉回 2019 年的水平，这个都会区一年得建 64,000 到 78,000 套，现在的趋势只有 22,000 套。2026 上半年，出租房占全部开工的 86%，共管公寓占新增自有住房开工的比例从六成掉到四成。
加拿大按揭及房屋公司（CMHC）9 月 10 日发布的《2026 年秋季住房供给报告》里， 有一组数字是给蒙特利尔的：这个都会区现在的年开工量， 要涨到三倍以上，才能在 2036 年前把住房可负担性拉回 2019 年的水平。
而且今年的缺口不是缩小，是扩大了。CMHC 给的原因很直接： 房价涨得比供给改善得快。
买房负担已经占到家庭收入的 48%
报告说，蒙特利尔的可负担性自 2019 年以来显著恶化。 CMHC 用的指标叫「成本收入比」。按它 2025 年那份供给缺口框架报告里的解释， 这是一个经房贷利率和持房开支调整过的房价收入比，数值越高越买不起； CMHC 一般把不超过家庭平均税前收入的 30% 当作可负担， 但对蒙特利尔这类已经偏贵的地区，它的目标是回到 2019 年的水平。 蒙特利尔这个数从 2019 年的 34% 升到了 48%，是 1990 年代以来的最高水平。
CMHC 的判断是，如果未来十年的年开工量不增加 42,000 到 56,000 套， 再加上房贷利率走高和收入增长放缓，可负担性还会继续下滑。
把六个都会区排在一起看，蒙特利尔的缺口是最大的—— 无论按绝对数还是按跟现有水平的倍数算。
查看六个都会区和全国的缺口
| 2036 年前要恢复疫情前可负担水平，每年还差多少套（CMHC 表 1） | 按现有趋势的年开工量 | 所需年开工量 | 缺口 |
|---|---|---|---|
| 蒙特利尔 | 22,000 | 64,000 至 78,000 | 42,000 至 56,000 |
| 渥太华 | 11,000 | 33,000 至 38,000 | 22,000 至 27,000 |
| 多伦多 | 42,000 | 62,000 至 68,000 | 20,000 至 26,000 |
| 温哥华 | 20,000 | 25,000 至 27,000 | 5,000 至 7,000 |
| 卡尔加里 | 19,000 | 23,000 至 24,000 | 4,000 至 5,000 |
| 埃德蒙顿 | 15,000 | 15,000 | 0 |
| 全国 | 231,000 | 417,000 至 469,000 | 187,000 至 238,000 |
全国层面，CMHC 说缺口「大体没变」，但区域之间分化了： 多伦多和卡尔加里缩小，温哥华持平，渥太华和蒙特利尔扩大。 按现有趋势全国一年建约 231,000 套，而要在 2036 年恢复疫情前的可负担水平， 需要每年 417,000 到 469,000 套。
盖的是出租房，不是自有房
蒙特利尔的新增供给现在几乎全是出租房：2026 年上半年， 出租单位占全部住宅开工的 86%，创纪录。 共管公寓和地面式自有住房的开工量接近多年低点。
CMHC 说，专门建造的出租房项目一直受益于政府融资计划和市政激励， 这让它们在高建造成本和高利率下仍然做得下去。
查看蒙特利尔的分项
| 蒙特利尔的几个数 | 情况 |
|---|---|
| 买房负担占家庭平均收入的比重 | 从 2019 年的 34% 升到 48%，1990 年代以来最高 |
| 要补上缺口 | 年开工量要比现在的水平高出两倍多（需要三倍以上） |
| 2026 上半年出租房占全部开工 | 86%，创纪录 |
| 共管公寓占新增自有住房开工 | 过去十年超过 60%，2026 年只剩 40% |
| 新建共管公寓的价格 | 比可比的二手单位高 20% 到 40% |
但报告对这波出租房的效果说得很克制：新增供给集中在租金较高的档位， 因为项目本身需要足够高的租金才能覆盖建造成本。 结果是，即便整体出租供给在扩大，更可负担那一档的空置率可能还是低。
还有一句值得记下来：待开工项目的数量最近几个月在减少， 蒙特利尔岛上尤其明显。CMHC 的说法是，这意味着眼下这一波供给增加 可能只是暂时的，随着开发管道逐渐变薄，可负担性还可能进一步下滑。
想买房的那一头在收缩
自有住房这边被疲弱的共管公寓开发卡住了。过去十年， 共管公寓提供了蒙特利尔新增自有住房开工量的六成以上；2026 年只剩 40%。 新项目、尤其是市中心的新项目在减少，因为新建共管公寓的需求下来了。
一个直接的原因是价差：新建共管公寓的价格比可比的二手单位高出 20% 到 40%。
CMHC 预计共管公寓建设短期内仍会疲弱——开发商很难在建造成本 和市场能接受的价格之间找到平衡，因此自有住房的供给大概率会继续受限。
这跟报告在全国层面提的那个风险是同一件事。CMHC 写道， 长期来看更大的风险也许不是出租房建得太多，而是共管公寓和地面式住房建得太少， 以至于需求回来的时候，能买的房子太少。
来源
- 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）— Fall 2026 Housing Supply Report（页面标注 Date Published: September 10, 2026）
- https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/market-reports/housing-market/housing-supply-report英语 · 官方一手来源，本文全部数字和表格出自这一页
- 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）— Canada's Housing Supply Shortages: Moving to a New Framework（页面标注 Date Published: June 19, 2025）
- https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionals/housing-markets-data-and-research/housing-research/research-reports/accelerate-supply/canadas-housing-supply-shortages-a-new-framework英语 · 官方一手来源，文中「成本收入比」的定义和 30% 这个可负担门槛出自这一页
- Better Dwelling — Canada's Plan To Fix Housing? Just Change What Affordable Means（2026 年 9 月 17 日）
- https://betterdwelling.com/canadas-plan-to-fix-housing-just-change-what-affordable-means/英语 · 只是线索出处，正文一句转述都没有采用
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