各党都在补贴买房，蒙特利尔新开工的房子 85% 是出租房
魁省五党都端出了帮首次购房者的措施：税收抵免从 1,400 元提到 3,000 至 7,000 元、新房 QST 退还最高 4.5 万元。Radio-Canada 采访的三位学者说，在供不应求的市场里，这些钱多半会被卖方和开发商拿走。
离 10 月 5 日投票还有不到三周，魁省五个主要政党在一件事上口径一致： 房价涨到这个程度，可能有整整一代魁北克人一辈子买不起房。 于是每个党都端出了帮首次购房者的方案。Radio-Canada 今天发的一篇稿子， 把这些方案拿给三位学者看，结论不太好听——在现在这个供不应求的市场里， 给买家的钱，多半会被卖方和开发商拿走。
给买家的钱，谁最后拿走
舍布鲁克大学税务系助理教授 Antoine Genest-Grégoire 把各党的措施分成两类： 一类刺激需求，一类扩大供给。他认为提高首次购房税收抵免属于前者， 中长期反而有害。
拉瓦尔大学金融、保险与房地产系教授 François Des Rosiers 说得更直白： 卖方拿到这笔多出来的流动性不会不动心。「他们不傻。开发商也不傻。 没有任何规定不让他们把价格往上抬。」
他补充说，如果是买方占主动的市场，这类措施说得通； 现在需求强于供给，就是一把双刃剑。
查看四项需求侧措施
| 需求侧：给买家的钱 | 提议 |
|---|---|
| 首次购房税收抵免（现行 1,400 元） | CAQ 提到 7,000 元；PQ 提到 3,000 元 |
| 新房 QST 退还（现行仅 30 万元以下可享） | PLQ 把门槛提到 50 万元，上限维持 1 万元；PQ 首套最高 4.5 万元 |
| 首付贷款 | QS：新房最高房价的 15%、二手 5%，上限 5 万元 |
| 直接供房 | QS：买下 2,000 套房，低于市价 25% 转售 |
新房退税：学者意见分成两边
把新建住宅的 QST 退还做大，是自由党和魁人党共同提的方向。 Genest-Grégoire 对这一类相对乐观——它可能让投资者愿意去建那些本来不太赚钱的 低价位住宅，「理论上能让本来不会出现的建设出现」。 魁省建筑与住房专业人士协会（APCHQ）甚至建议各党再进一步， 学安大略的做法把税全退掉。
蒙特利尔大学城市规划教授 Jean-Philippe Meloche 不同意。 他说行业完全可能借机把售价调上去：买家是得了好处， 但开发商也可以靠免税多赚一笔。他还指出这项措施覆盖面有限—— 用买新房的方式完成首次置业的家庭，本来就只是一小撮。
松绑审批：这条被三位学者都认可
多数党派都提了放松监管、让房子更快盖出来。Meloche 认为这一条 才算碰到了问题的根子。APCHQ 战略发展与公共事务副总裁 Isabelle Demers 说， 现行建筑规范的繁琐直接造成生产率不足和成本上升。
APCIQ 政府关系总监 Simon Langelier 的说法一致：开发商要把一个项目落地很复杂， 市政那头要拿的规矩太多，他举了某些街区强加的建筑外观约束作例子。 他也说了这条路为什么不讨好——
这真的是一件需要长期磨的事，可能不如宣布给市民减税那么有吸引力。 Simon Langelier，APCIQ 政府关系与公共事务总监
查看四党的放松监管措施
| 供给侧：给建房的松绑 | 提议 |
|---|---|
| CAQ | 更新建筑规范，删掉冗余、过时、对安全没有增益的条文；八户以下住宅楼的轻度翻修不再受 R-20 约束；缩短部分审批时限；避免省市两级重复审查 |
| PLQ | 给快速发住宅建筑许可的市政额外拨款；省级审批设最长时限 |
| PQ | 统一建筑规范；重新评估项目落地的环节数；减轻建筑承包商的行政负担；建立预制和标准化建筑的认证机制；把发证目标压到 30 天 |
| PCQ | 简化建筑规范和农地再分类；减少受规管的工种数量；住宅建设免受 R-20 约束 |
但蒙特利尔现在盖的，几乎全是出租房
这些方案都是围着「买」转的。而 Radio-Canada 随文放的一张 加拿大按揭及房屋公司（SCHL／CMHC）数据图显示，大蒙特利尔现在开工的住宅 几乎全是出租房：2010 年第二季度，出租房只占新开工住宅的 17%； 到 2026 年第二季度，这个比例是 85%。同口径下，自有房的开工量从 9,514 降到 2,549， 共管公寓从 9,167 降到 1,767。
查看开工结构的变化
| 蒙特利尔都会区新开工住宅的构成 | 2010 年第二季度 | 2026 年第二季度 |
|---|---|---|
| 出租房占比 | 17% | 85% |
| 自有房（同口径对比） | 9,514 | 2,549 |
| 共管公寓（同口径对比） | 9,167 | 1,767 |
Demers 说，要把这个趋势扭过来，押注预制房是一条路—— 它带来某种可复制性，也有助于可负担性。今年夏天 CAQ 政府宣布， 在大部分单位售价低于 35 万元的新区，省里会承担大部分供水基础设施的开支； 市政事务厅长 Samuel Poulin 当时提到的正是预制单元。
APCHQ 还提到另一条增加供给的路：把现有住房翻新利用。 Radio-Canada 今年 6 月报道过，全省约有 10 万套住房处于空置状态。
团结党走的是另一条路
魁省团结党（QS）提出把房地产资本利得 100% 计入应税收入。 Genest-Grégoire 担心这会把投资者吓走——「房地产一下子成了税务上最不划算的资产」。 作为对冲，愿意把物业卖给非营利组织或住房办公室的业主，资本利得只按 25% 计税。
自由党的方向相反：开发商把利润再投进新的住房项目时，资本利得税可以递延。 Genest-Grégoire 觉得这个想法有意思——一个快退休的房地产投资者， 本来可能卖掉物业收手，现在有理由再投一轮。
QS 另外提出给首次购房者提供贷款，新房最高到房价的 15%、二手房 5%， 上限 5 万元；把经纪佣金的计算基数封顶在挂牌价；禁止盲目竞价； 并由政府买下 2,000 套住房，以低于市价 25% 转售。
「置业是一种北美式的执念」
Meloche 对提高税收抵免这类措施的评价最不客气：跟社会住房相比， 它们不是化解危机最有效的手段，因为它补的是「富人里最穷的那批」。
置业这件事，是一种有点北美式的执念。 Jean-Philippe Meloche，蒙特利尔大学城市规划教授
他认为政客有充分的理由去讨好那些想买房的年轻人： 「置业这件事带着点郊区色彩，而选举是在郊区决胜的。」
还有一组数字值得放在这些承诺旁边看。按 APCIQ 的数据， 魁省独立屋的中位价在 2018 年 10 月是 254,000 元，2026 年 8 月是 497,501 元—— 八年里涨了 96%。Radio-Canada 在文中的说法是「翻倍」。
来源
- Radio-Canada — Accès à la propriété : vraies solutions ou mirages électoraux?（2026 年 9 月 16 日，Charles-Antoine Boulanger）
- https://ici.radio-canada.ca/nouvelle/2283700/promesses-acces-propriete-elections-quebec法语原文 · 全部政党措施、学者引语出自这篇；文中两组数据取自随文的 Datawrapper 图，图上标注来源为 APCIQ（中位价）和 SCHL／CMHC（开工量）
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