加拿大 2025 年有 122,295 套专建出租公寓动工，2024 年是 95,852 套， 2023 年是 81,134 套。十年前的 2015 年只有 35,176 套，1998 年只有 6,531 套。 这些数字出自加拿大按揭及住房公司（CMHC），由《金融邮报》转述。

供应上来了，空置率也跟着动。专建出租公寓的全国空置率 2023 年一度低到 1.5%， 到 2025 年底回升至 3.1%。CMHC 同时表示，有些市场的可负担性仍然是问题。

业内开始问「是不是建多了」

在本周的加拿大公寓投资大会上，CBRE 加拿大资本市场部执行副总裁 Cynthia Jagger 提出的问题是：这么多新供应涌向温哥华和多伦多，会不会走向供应过剩。

推手之一是共管公寓市场低迷。投资者从高层公寓项目撤出之后， 一些开发商把原本打算做共管公寓的项目改成了出租楼。

一位银行经济师批评租金管制

为大会做开场演讲的是 CIBC 副首席经济师 Benjamin Tal。 他批评曼省在供应正在纠正市场的时候重新收紧租金管制。

「租金管制就像给沸腾的锅盖个盖子，」他说，「对付噪音很管用， 对付压力没什么用。这会是个大错误。」

曼省的租金管制对月租超过一定水平的单位是豁免的， 该省要把这个豁免门槛从 1,670 元提到 2,000 元，2027 年 1 月 1 日生效。 按 Rentals.ca 的数，曼省 8 月的平均要价租金是 1,643 元，同比降 0.3%； 按 CMHC 最新的数据，该省的在租租金平均值从 2022 年底的每月 1,163 元升到了 1,358 元。

Tal 还说：「好消息是，我跟安省、魁省和卑诗省的人聊，没有人在谈租金管制。 在出租房建设这件事上我们的方向是对的。」魁省这边，魁省团结党的竞选平台里写着， 该党执政后第一年要把租金冻结在通胀。

开发商在算的是另一笔账

Guelph 的房地产公司 SkyDev 总裁 Greg Jones 说，共管公寓放缓也有好的一面： 地价降了，建造成本降了，一些市政府还在调低税费。

「公寓大体上是抗衰退的，」Jones 说，「有人失去了住处，就得找地方住， 那就是去租。诀窍是把成本压得够低，低到有人租得起。」

不过成本这一头各地差得远。卑诗省基洛纳的 Traine Construction and Development 首席运营官 Chad Davidson 说，现在在卑诗省把一个项目推上马， 要花的力气比在安省西南部大得多——卑诗的开发费没有像安省一些市政那样降下来。

租客在挑什么

仲量联行（JLL）多户住宅业务副总裁 Kellie Speakman 说， 可负担性仍然是住户最在意的第一件事，但只要看得到价值，人们还是愿意多付租金。

「我们过去太迷恋那些亮闪闪的配套了，」她说，「我是很想住在有红酒自动贩卖机的楼里， 但我不见得会为它多付钱。」她说现在明显能看到的是，大家更在意户型—— 「不管你给什么优惠，户型不好就是租不出去。」

FirstService Residential 卑诗省物业运营部执行副总裁 Sean Ingraham 认为， 市场已经分层了，温哥华和多伦多的供应过剩可能只涉及其中一个细分， 不一定是人们真正需要的那类住房。

「可负担住房并不存在供应过剩，」他说。他提到一个项目， 租客的年收入最高到 9 万元，租金在每平方英尺 3.50 到 3.75 元之间—— 「所谓可负担，其实没那么可负担。」